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“三道红线”高悬 房企各显“瘦身”“增肌”术

向管理要红利

佳兆业集团控股副总裁刘策近日称,公司在规模跨越的同时,将经营水平作为核心。年初到今天公司坚持向管理要红利,重点推行包括提高品质水平、销价格格、开发速度,控制建安本钱、筹资本钱等“四升四降”举措。提效方面,公司提出“地产+城市更新+产业”策略,产业链涉及文化体育、商业运营、旅游产业、酒店餐饮、物业管理、航海运输、健康医疗、科技产业、公寓办公、足球会所等。

旭辉控股集团董事会主席林中近日称,过去20年房价单边上涨,买块地放几年可能就增值了。在目前的低增长期,资金损耗愈加大,最后不能已进入管理红利。在他看来,管理红利需要三大维度的能力,包括资源获得、取得顾客和运营能力。

万科董事会主席郁亮此前称,房产行业的土地红利和金融红利已经远去,将来需要把握“管理红利”。将来企业应该聚焦好商品、好服务,推行长期主义。

万科南方地区事业集团首席实行官孙嘉称,万科南方地区要聚焦商品和服务,巩固和提高基本盘,进一步健全业务和管理构造。孙嘉将万科南方地区新业务管理构造称为“一体、两翼、双核”。其中“一体”是指整个南方区一盘棋,把整个地区的精力、资源通过协作方法凝聚起来,更高效地服务顾客,满足顾客各方面需要。

“长期看,房企要加大自己内增长,精细化运营,寻求合理稳健的进步路径。精细化运营需要房企重视主业,包括去化速度、回款能力、财务指标是不是稳健等。”诸葛找房数据研究中心剖析师王小嫱表示。

年底临近,距全方位推行“三道红线”政策仅剩1个多月。在筹资新规对房企有息负债“穿透式”精细化管控需要下,房企有关动作更加频繁,“瘦身”“增肌”方法并举。

一方面,房企加速分拆旗下物业资产上市以增权益、加厚现金流“增肌”;另一方面,密集供应旗下高负债标的以“瘦身”。有专家称,在“房住不炒”的主基调下,房企降杠杆已成行业趋势。房企更要加大自己内增长、精细化运营,寻求合理稳健的进步路径,向管理要红利。

加速分拆以“增肌”

房企“增肌”方法包括分拆资产上市、配售新股、引入战投等,分拆旗下物业资产上市又最为容易见到。

越秀地产11月23日晚通知称,公司正考虑可能分拆物业管理业务在港上市,广州地铁正考虑参与可能分拆的资金投入机会。同日,越秀地产以2.8亿元回收广州地铁旗下两家公司部分股权。

金科服务、融创服务控股近日在港上市。从各房企中报数据来看,融创服务控股母公司融创中国“三道红线”全部踩中,金科服务母公司金科股份踩中“三道红线”中的两条。

国泰君安研报称,房企降杠杆反映在所有者权益端,可通过股权筹资和分拆上市达成。股权筹资不会增加有息负债,同时可以增厚权益,对改变公司负债水平用途显著;房企通过分拆旗下盈利能力较强业务上市,特别是物业业务,可以减轻自己筹资重压,获得新收益增长点,并改变流动性。

中国恒大方面曾表示,单就恒大物业引入235亿港元策略资金投入,预计就可减少中国恒大净负债率19个百分点。中国恒大持有恒大物业71.94%权益,恒大物业上市后仍为中国恒大附属公司,可从所有者权益端帮中国恒大达成降负债目的。

安信证券研报指出,若以各房企中报数据为划档依据,从三季报数据来看,“踩线”两条的房企中38.5%已达成“降档”。华侨城、苏州高新由“踩线”两条转为无“踩线”,华侨城主要通过增加权益方法达成减少净负债率指标。

供应高负债标的以“瘦身”

房企“瘦身”举措主要表现为密集供应亏损或高负债状况标的。

北京产权交易平台近日披露通知显示,华侨城拟19.77亿元底价出售武汉天创置业公司30%股权及有关债权。后者前9个月净亏损339.43万元,截至9月30日的资产总额为71.86亿元,负债总额为71.89亿元,所有者权益为-339.43万元。

招商蛇口拟10.98亿元底价出售深圳太子湾商储置业公司100%股权及2.38亿元债权。截至8月30日,后者资产总额为3.04亿元,负债总额为1.64亿元,所有者权益为1.39亿元;前8个月营业收入为0元,净亏损31.23万元。就公开挂牌出售公司来看,出售方多为央企,且被出售标的多处于亏损或资不抵债状况。

“‘三道红线’下,央企为响应政策号召积极降负债。供应负债较高水平的项目,可迅速大大降低负债水平,且可达成资金回笼。”中指研究院企业研究副总监刘水表示。

刘水告诉中国证券报记者,2014年国资委发布的《关于中央企业资产出售进场买卖有关事情的公告》,明确需要中央企业及其各级控股企业肯定金额以上的资产对外出售,应当在依法设立的企业国有产权买卖机构公开进行。就民营房企而言,出售事宜若有明确受让方,仅需经董事会赞同,签署出售协议即可。

旭辉控股集团、中国恒大等通过赎回债券以降低支出保护现金流。十月13日,中国恒大提前偿还两笔公司债,本息合计114.27亿元;十月20日,全额偿还40亿港元夹层筹资;十月23日,提前赎回121.29亿港元优先票据。

克而瑞研究中心企业研究总监房玲表示,控制杠杆水平、供应资产“瘦身”、股权筹资已成为房企应付“三道红线”要紧方法。但此调整并不可以真的把握好降杠杆和规模扩张的平衡,房企将来仍需加大销售回款,提高运营效率和盈利水平,增强自己“造血”能力。

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